by Sławomir Kamiński
Współpraca i planowanie
Nie spiesz się z wyborem wykonawcy - wybierz kogoś, kto ma dobre referencje, a nie tylko wolne terminy. Kluczowe jest nawiązanie współpracy z dobrym projektantem, rzetelnym kierownikiem budowy i wykonawcami. Dobra organizacja pracy i przestrzeganie ustalonych zasad pozwolą uniknąć większości problemów.
Finansowanie
Zanim rozpoczniesz budowę, musisz dobrze znać swoją sytuację finansową i przewidywane koszty budowy. Marzenia muszą być realne i możliwe do spełnienia.
Jeśli masz odłożoną gotówkę i nie zamierzasz brać kredytu, działaj ostrożnie, bo podczas budowy łatwo jest wydać za dużo pieniędzy.
Bezpieczna rata kredytu nie powinna przekraczać więcej niż 30% miesięcznego dochodu. Lepiej wziąć pod uwagę wszystkie możliwe wydatki i nie brać kredytu, który za bardzo obciąży domowy budżet.
Zacznij od zsumowania wszystkich wydatków poniesionych w ciągu ostatniego roku i podziel przez 12. Do tej liczby dolicz 10% - to uwzględni wszystkie płatności gotówką. Następnie oszacuj wszystkie wydatki związane z budową domu, pomnóż przez 1,5.
Pomyśl, na ile lat chcesz wziąć kredyt, i oblicz swoją potencjalną ratę kredytową, korzystając z różnych kalkulatorów online. Jeżeli wyliczona rata nie obciąża twojego budżetu, zacznij działać już teraz: złóż w banku stałe zlecenie przelewu i przesyłaj wyliczoną kwotę odpowiadającą twojej potencjalnej racie kredytowej na inne konto. Uzbierane pieniądze będzie można przeznaczyć na wkład własny przy zaciąganiu kredytu lub na zagospodarowanie ogrodu. Pamiętaj, że spłacanie rat będzie priorytetem.
Działka
Przygotuj działkę do budowy, uwzględniając:
- wytyczenie budynku
- wyrównanie terenu
- wycięcie drzew
- doprowadzenie mediów
- tymczasowe ogrodzenie
- badania geotechniczne
Wybór systemu i technologii budowy
Możesz zdecydować się na system zlecony, który pozwala na obniżenie kosztów budowy, ale wymaga dużego zaangażowania. Możesz też wybrać generalnego wykonawcę, który postawi dom do stanu deweloperskiego, a następnie firmę, która wykończy dom pod klucz. Możesz także zdecydować się na samodzielne wykonanie całości lub części prac.
Możesz także do wszystkich lub niektórych prac zaangażować inwestora zastępczego.
System zlecony (gospodarczy)
Przynosi duże oszczędności, a jednocześnie nie jest tak wymagający jak postawienie domu własnymi rękami.
- Zarządzasz swoją budową.
- negocjujesz z wykonawcami
- możesz dzięki temu oszczędzać na każdym etapie
- musisz zwracań uwagę na rzetelność podwykonawców
- samodzielnie kupujesz materiały
- możesz je zamawiać z wyprzedzeniem i zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy.
Jest to jednak bardzo angażujące i wymaga dużo cierpliwości. Musisz rozplanować teren, ustalić harmonogram prac, pilnować budżetu. Zarządzanie budową to praca na pół etatu, przynajmniej na początku. Brak czasu może prowadzić do błędów (np. niesprawdzenia ekipy) i strat finansowych.
Budowa domu z jedną lub dwoma firmami
To wygodne i zdecydowanie mniej stresujące rozwiązanie. Czas budowy powinien być stosunkowo krótki, a odpowiada przed tobą jedna ekipa.
Ale jest też droższe. Generalny wykonawca bierze na siebie zarządzanie budową i ryzyko związane z nieoczekiwanym wzrostem cen lub robocizny.
Budowa, którą inwestor zarządza samodzielnie i we właściwy sposób, będzie średnio o ok. 20–30 proc. tańsza niż ta, którą poprowadzi jedna firma.
Dobrzy wykonawcy mają zarezerwowane terminy na wiele miesięcy naprzód, więc nie spiesz się. Poświęć czas na poszukiwanie najlepszych firm.
Ile kosztuje wybudowanie domu?
Budowa domu to skomplikowany proces, który nie podlega jednoznacznym szacunkom kosztów. Wstępne oszacowanie kosztów budowy "pod klucz" może wynosić około 3400 zł za metr kwadratowy powierzchni, ale to jest bardzo duże uproszczenie. Rzeczywiste koszty mogą wynieść zarówno 20% więcej, jak i 20% mniej.
Czynniki wpływające na koszt budowy
Ostateczny koszt budowy domu zależy od wielu czynników, takich jak:
- Warunki gruntowe: Wysokie wody gruntowe lub nienośny grunt mogą zwiększyć koszt budowy fundamentów lub wymagać zmiany posadowienia budynku.
- Projekt domu
- Lokalizacja: Koszty budowy mogą się różnić w zależności od lokalizacji.
- Technologia i materiały budowlane
- Zastosowane rozwiązania: Wybór systemu ogrzewania, sposobu podgrzewania wody użytkowej, systemu wentylacji itp. wpływa na koszt budowy.
- Sposób budowy i standard wykończenia
Znaczenie dokładnego kosztorysu
Dokładny kosztorys jest niezbędny do skutecznego zarządzania budową i kontrolowania wydatków. Pozwala na podejmowanie świadomych decyzji podczas budowy i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek finansowych.
Przygotowanie kosztorysu to proces, który wymaga zbierania ofert i rozmów z wykonawcami, ale pozwala lepiej poznać technologię budowy i czuć się pewniej podczas całego procesu.
Elektryk może podsunąć ci pomysł na wykonanie uziomu fundamentowego, który kładzie się właśnie na etapie fundamentów. Jeżeli budujesz dom bez planu i szukasz elektryka dopiero podczas budowy stanu surowego, to na wykonanie uziomu jest już za późno.
Pułapki szacowania kosztów "na oko"
Szacowanie kosztów "na oko" może prowadzić do poważnych błędów. Nawet jeśli wstępnie oszacujesz koszty budowy domu, korzystając z uproszczeń, takich jak 3400 zł za metr kwadratowy (uwzględniając 20% "dla pewności"), i sprawdzisz ceny poszczególnych elementów w Internecie, możesz znacznie niedoszacować rzeczywiste koszty. Na przykład, koszt wykonania dachu może okazać się o 30 000 zł wyższy niż założony, co może zmusić do rezygnacji z pewnych elementów na etapie wykończenia. Dlatego kosztorys należy zrobić możliwie najdokładniej.
Kosztorys
DANGER
to jest w kurwę ważne
Przygotuj kosztorys na podstawie projektu budowlanego, który powinien zawierać szczegółowe informacje o budowie. Podziel realizację kosztorysu na etapy, takie jak oszacowanie kosztów przygotowawczych, budowy fundamentów, ścian, kominów, stropu, dachu, a także kosztów związanych z doprowadzeniem budowy do stanu surowego zamkniętego.
Założenia poczynione przez autora:
- materiały kupowane na własną rękę
- z większością wykonawców rozmowa tylko o zapłacie za robociznę
Koszty przygotowawcze
Na koszty przygotowawcze zarezerwuj kilkadziesiąt tysięcy złotych. Będą one obejmować:
- badania geotechniczne,
- pozwolenie na budowę,
- projekt indywidualny,
- kierownika budowy
- przygotowanie działki i terenu do budowy (niwelacja i uporządkowanie)
- WC dla ekipy
Skąd wziąć ceny? Z Internetu, od znajomych, od projektanta, od wykonawców, z zakładu energetycznego itd.
Musisz znaleźć informacje, ile interesujące cię usługi, dokumenty i materiały kosztują w twojej okolicy.
Budowa fundamentów, ścian, kominów, stropu, dachu
Jeżeli twoje plany budowy nie zawierają szczegółowego zestawienia materiałów, warto zainwestować w profesjonalny kosztorys inwestorski. Można go zamówić u specjalistycznej firmy lub u kierownika budowy. Teoretycznie można wszystko policzyć samemu, ale raczej nie masz dużego doświadczenia w budowlance ani nie znasz nikogo, kto mógłby sprawdzić, czy wykonany przez ciebie kosztorys jest prawidłowy.
Zestawienie powinno zawierać ilości wszystkich potrzebnych materiałów, od betonu, przez stal zbrojeniową, aż po kołki. Ważne jest to, że długo przed budową dowiesz się, co będzie ci potrzebne.
Znając potrzebne materiały, możesz zacząć ich poszukiwanie w Internecie oraz lokalnych hurtowniach i marketach budowlanych. Pamiętaj jednak, aby do uzyskanej kwoty dodać 20% - zawsze zużywa się więcej materiałów, niż się zakłada. Nadwyżka pokryje także nieprzewidziane wydatki, takie jak dodatkowy transport czy prace hydrauliczne.
Równocześnie warto spotykać się z wykonawcami, którzy na podstawie twojego projektu będą mogli podać wstępną kwotę za robociznę. Różnice w kosztach robocizny mogą być niewiarygodnie duże, dlatego warto porównać oferty kilku firm.
Do negocjacji i podpisania umowy przystąp dopiero po oszacowaniu wszystkich kosztów związanych z budową domu.
Alternatywnie, możesz zrezygnować z dokładnego obliczania kosztu materiałów i szukać wykonawców, którzy postawią cały dom do stanu surowego za ustaloną kwotę. To da ci rozeznanie, jakich wydatków możesz się spodziewać i pozwoli podjąć decyzję, czy budować dom samodzielnie, czy zlecić to zadanie firmie.
Doprowadzenie budowy do stanu surowego zamkniętego (okna, drzwi, brama garażowa)
Dobre okna to inwestycja na całe życie, dlatego warto zainwestować w modele mocne i energooszczędne. Możesz już wiedzieć o współczynniku przenikania ciepła, ilości szyb i klasie okien, które planujesz zamontować. Pamiętaj, że okna nieotwierane są zazwyczaj tańsze od zwykłych, co może być korzystne na przykład w garażu.
Podczas szacowania kosztów i rozmów z firmami, zakładaj, że wszystkie okna będą standardowe i średniej jakości. Do wstępnego kosztorysu dodaj 5% na ewentualny niespodziewany wzrost cen. Następnie przystąp do obliczania kolejnych pozycji.
Źródło ciepła i instalacje
Zajrzyj do materiałów dodatkowych i przeczytaj artykuł, który pomoże ci podjąć dobrą decyzję. Pamiętaj, że temat jest trudny, co potwierdza fakt, że artykuł stanowi 1/6 objętości całej książki.
Po podjęciu decyzji, poszukaj wykonawcy, z którym chcesz współpracować. Cenić powinieneś fachowca, który będzie z tobą normalnie rozmawiał, podpowiadał różne rozwiązania, a nawet krytykował niektóre twoje pomysły.
Porozmawiaj z wykonawcami o swoim domu, zorientuj się, czy rozumieją twoje potrzeby i sami podrzucają ciekawe pomysły. Dopiero potem poproś o przygotowanie oferty.
Przeznacz dużo czasu na rozmowy i rozmyślania o instalacjach.
Wykończenie do stanu deweloperskiego
Oszacowanie kosztów tynków i wylewek jest dość proste, i różne ekipy wyceniają je podobnie, ale dla dokładności warto skontaktować się bezpośrednio z wykonawcami. Policz, ile metrów kwadratowych masz do otynkowania, jeśli ta informacja nie jest zawarta w projekcie.
Zastanów się nad nietypowymi rozwiązaniami w twoim projekcie, takimi jak sufity podwieszane czy elementy dekoracyjne. Pamiętaj o "drobnych" elementach, takich jak gniazdka, kontakty, listwy przypodłogowe i sufitowe, które łącznie mogą stanowić znaczną część kosztów.
Uwzględnij także parapety, schody itp. Bez względu na to, jak dokładnie wszystko oszacujesz, dolicz 15% do ostatecznej sumy.
Przygotowanie elewacji
Różnice między rodzajami tynku są jednak tak duże, że przyjmij na razie ekonomiczne rozwiązanie. Po podsumowaniu kosztorysu zastanów się czy stać się na najlepszy tynk na rynku.
Dodatkowe rozwiązania
Wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła, fotowoltaika, odkurzacz centralny, elektryczne rolety to tylko niektóre z dodatkowych rozwiązań, które mogą zwiększyć koszty budowy.
Przygotowanie domu pod klucz
Podczas planowania budowy domu, najbardziej pracochłonnym etapem jest tworzenie kosztorysu. Zrozumienie, czego potrzebujesz w swoim domu, a co jest tylko zachcianką, jest kluczowe. Nie ignoruj kosztów wykończenia - te często są pomijane przez inwestorów.
Przygotuj się na to, że koszty mogą być wyższe, niż przewidywałeś. Na przykład, koszty malowania mogą być zaskakująco wysokie, nawet jeśli zdecydujesz się na malowanie domu samodzielnie. Dobre farby nie są tanie, a ilość potrzebnej farby może być zatrważająca.
Ważne jest, aby dokładnie obliczyć wszystkie koszty, w tym koszty wykończenia, mebli, AGD, oświetlenia, zasłon i innych niezbędnych dodatków. Następnie, pomnóż uzyskaną kwotę przez dwa, aby mieć pewność, że nie przekroczysz budżetu.
Możesz potrzebować pomocy architekta wnętrz, aby zaplanować wnętrze swojego domu. Współpraca z architektem wnętrz może pomóc sprecyzować oczekiwania i zdecydować, czy wszystko jest takie, jak sobie wymarzyłeś. Pamiętaj, że wszystko (prawie) da się zmienić nawet przy dość zaawansowanych pracach budowlanych.
Współpraca z architektem wnętrz może być kosztowna, ale może to być inwestycja, która się zwróci. Architekt wnętrz może współpracować ze sprawdzoną ekipą remontową, co może ułatwić proces budowy i wykończenia domu.
Zagospodarowanie terenu
Podczas planowania budowy domu, warto zastanowić się nad dodatkowymi wydatkami związanymi z zagospodarowaniem terenu. Nie wszystko musisz mieć od razu - niektóre elementy możesz zbudować rok lub kilka lat po zakończeniu prac.
Może warto założyć od razu ładny trawnik i uwzględnić ten koszt w budżecie, aby powiększyć kwotę kredytu. Zastanów się, czy chcesz od razu mieć kostkę brukową, czy na razie zadowolisz się tymczasowym rozwiązaniem.
Jeśli musisz podnieść teren, uwzględnij to w kosztorysie. Wzięcie nieco większego kredytu może dać Ci fundusze na ogród, trawnik, kostkę i narzędzia. Pamiętaj, że dobrze zaplanowany budżet to klucz do sukcesu w budowie domu.